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主城区性价比天花板!绵阳这个项目,不知道后悔十年

2022-09-20 18:26:42 2739

摘要:在楼市,说起刚需房,大家都有种固有印象:“刚需房,不就是能够满足普通人自住基本需求,一套可以遮风挡雨的入门级房子嘛?”这类房的价格偏低,按照绵阳现在的新房价格,50-80万的水平,大概就是刚需房所属的范围。可这类房源,要么偏离市区,要么面积...

在楼市,说起刚需房,大家都有种固有印象:“刚需房,不就是能够满足普通人自住基本需求,一套可以遮风挡雨的入门级房子嘛?”


这类房的价格偏低,按照绵阳现在的新房价格,50-80万的水平,大概就是刚需房所属的范围。


可这类房源,要么偏离市区,要么面积太小,要么小区环境不佳……总难让人满意。


难道“刚需”就理应“低人一头”,买不到大房子、好房子么?


诚然,刚需家庭大多处于草创阶段,购房多有过渡的打算。资金不足,又有急切强烈的需求,便唯有选择割舍和妥协了。


其实不少“刚改”的群体面临的境遇也挺类似,老房子不舍得或因各种情况没法卖,又不愿意拿过多的钱或暂时拿不出更多的钱,买二套改善房的时候,很容易出现“高不成低不就”的情况。


难道我们就必须割舍?


放弃地段,去买四五千一平、离城很远、配套不齐的真二环?

放弃面积,去买五六十平、颇为拥挤的小户型?

放弃环境,去买连个小花园都没有的钢筋水泥?

……


有人说,根本就没有十全十美的产品,资金较为充沛的前提下买房都得有割舍,何况“刚需”?


这话一点儿不假,但我们不妨换一种思路——既然必须有割舍,那我们是否可以将割舍的点细化,主动去割舍其它“不需要的”点,从而换来地段、面积、环境都不错的产品呢?


今天,我们就一起讨论下这个话题。



“换位割舍”先例


“谢傅老来思别墅,杜郎闲去忆鏖兵。”

“小径穿幽处,乐意天然足。”


人们对于墅级生活的向往,由来已久。


一纸限墅令,让别墅彻底坐稳楼市单价天花板级的地位。哪怕是在绵阳,一套别墅的总价也动辄数百万,位于主城区好地段的别墅,普通人更是可望而不可即。


城镇化进程持续推进,城市土地愈加稀缺,别墅价格走高,但人们对美好生活的追求却并没有因此而改变。


于是,“40年商墅”在各地异军突起。


(图源网络)


“商墅”是什么概念?


单纯从字面释义,商墅融合了商业和别墅两类产品的特色——是商业的别墅化,别墅的商业化。能够实现多种组合使用功能的空间拓展,最大化利用场地与周边自然环境,创造“生态办公”、“绿色办公”的新环境商务办公形态,将生活、办公等融于一体,满足多元化需求。


外形酷似别墅而非别墅,“商墅”具有多功能性,产品稀缺,容积率超低,一般为3-5层,多地处主城区。


这个概念被大众知晓可以追溯到十年前,知名房企万科推出了低密特色的万科VMO写字楼,12栋三层小型联排办公群落格外吸人眼球。


(图源网络)


北京三里屯、广州上下九、上海南京路、中粮祥云小镇、光耀荷兰小城推出即热销……


(图源网络)


近一点的,2018年成都金沙城西府颐苑推出了联排、叠拼“商墅”产品,以低于常规别墅的价格,以优质的地段和环境,也取得了开盘即售罄的好成绩。


这些产品缘何如此抢手?


无非就是我们所说的“换位割舍”,割舍掉了50或70年产权,割舍掉落户权限,割舍掉常规性质,换来了更低的门槛,更好的地段,更开阔的空间,更优质的环境。


那么,这样的“置换”是否值得呢?


回答这个问题,新的问题便会随之诞生:这类产品到底怎样?又适合哪些客群购买?


2021年,成都一大批这样的产品接连上线,如万达1号、奥园麓语one、建发麓岭汇、中海观园、龙湖保利新项目……


就拿绵阳来说,类似的产品先有东湖融城,现有正在热销中的绵阳毅德城FG区的全新“叠跃”产品


因为每个项目间各项指标亦有所不同,我们就以绵阳毅德城FG区“叠跃”产品为例,来看看它究竟如何?



谁说上班只能在办公大楼?


毅德城FG区,位于涪城石塘片区绵阳毅德城毅德街附6号,东距一环路直线距离仅几百米,西至石桥铺约2.2公里,北过安昌江到火车站万达约2公里,南临毅德商贸城,距绵阳机场也仅约4.4公里


这样的核心地段,依山望水,居高临下,尽享一城之繁华,但已经很久没有也很难再有低容产品面世了。


毅德FG区项目,总占地约88亩,容积率低至1.0,绿化面积高达60%,层高4-5层,梯户比为1:2,产品总量仅434套


在寸土寸金的一环区域,这样低容低层的产品,不敢说旷古未有,也绝对是百里挑一!限墅令下,可能再也不可遇更不可求了,或将成为区域绝版!


更令人心动的是,项目面积段为约101-175m²,以叠跃类型产品为主,平层产品只有少量,并伴有约40-60m²的超大赠送,一跃二送前后拓展空间,三跃四、四跃五送楼顶幻变空间,让赠送后的面积达到了惊人的150-220m²


在电梯的使用方面,项目更是优势十足。434套,却有105部电梯,刨去一楼不算的话,平均约2.5套便拥有一部!出门或归来,电梯里基本遇不到人,如同专属定制,私密值拉满!


而它最大的吸引点还在于——超低的门槛!


比如起步的101m²产品,赠送面积竟高达57m²,总价却仅需60余万!


主城区核心地段,158m²的超大面积,超低容的低层叠跃,60%绿化面积打造内部生态环境,真实版的“又大又好”!


毫无疑问,这才是真正的“以刚需的价格,撬动了改善的品质”。


60余万,就可以一步到位,完成多少人心中向往的墅级生活梦想……这,可能是个别“刚需”离改善最近的一次,如何不令人动容?


但这样优异的产品,怎能如此便宜?


还是因为“换位割舍”!


绵阳毅德城FG区自身有优势,同样也有不足——商业性质40年产权、无法落户、首付比例较高、生活成本、周边几百米不够繁华……


看似问题颇多,但只要认真剖析,你就会发现——


40年产权的商业性质,其实跟70年产权一样,到期后同样能选择续约,且手续费才每平十几块到几十块钱不等,广州早已有先例;


为落户而来的,可以直接略过;


首付比例虽高达50%,但101m²户型的首付却仅需30余万,贷款也更比普通产品的要少得多,月供更低,长远来看,利息至少能少还几十万;


在交易方面,商业性质产品交易分两种情况,若交易价贴近购入价,三种大税种可几乎为0,最后产生的税费就极低;若交易价高于购入价,满贯征税的税率为12.6%左右,比住宅高出10%左右,在购买价低成交价高的基础上,同样可以接受。更何况,十年之后,或许你还舍不得卖呢?


生活成本的话,其实项目并不算高,电费0.64元/度、水费3.75元/吨、气费2.8元/方、物业费:2.7元/㎡。而且买过的人也已算过,因为这里登记面积小赠送面积大,所以每月只会比普通住宅高90元左右,一年也才1千出头。在油价日趋走高的当下,这里交通便利、停车方便,无形间就能节省下一大笔生活开支,综合算算,多出和减少的,近乎可以相抵;


而项目周边不够繁华,也仅仅是周边几百米的范围而已,项目到人气鼎盛的涪城万达五分钟内即达,到石桥铺商圈走去年新通车的毅兴街也在五分钟内,洞天公园近在咫尺,与正在新建的高新区火炬公园相距仅不到1公里,茶余饭后,散步即达;

而且,这“不够繁华”也只是暂时的,毅德商贸城、天泰食品城发展越来越好也越来越热闹,从该地段本身和绵阳城市发展方向来看,这里的暂时的不够繁华反而是一种难得的静谧……



再次灵魂拷问,这样的产品值得购买吗?


最理性的回答应该是:“适合的千值万值,勉强的速速远离!”


距该项目约1公里的低容项目远大美域1期二手房6月挂牌均价达到了15660元/m²比本项目高出太多太多。


从地块、面积、环境、打造等方面考虑,从最客观的性价比去出发,如此超具性价比的产品,当然值得适宜群体第一时间购买了!


那么,哪些是适宜群体?哪些是不适宜群体?


从项目目前的销售情况其实就能窥出不少端倪——


适宜群体:个体户、二套以上养老家庭、创业青年、商户等


个体经营者多以整个家庭经营工商活动,极其需要一个多元化的场所,来满足不同生活场景所带来的需求;


二套养老家庭多是在城区有一套房的,不需要落户,更追求舒服度与性价比;


创业青年则是在工作的拼搏上升期,时常奔波于工作、生活两地,与其租一间市中心的写字楼,倒不如直接将工作生活融为一体;


毅德庞大的商户群体则自不用多言,临街部分的产品早已被踏破了门槛。


在这里,你可以站在13-28m²超大露台上,与客户、朋友、家人谈天说地,诗意江湖;


在这里,你可以在偌大的鸟语花香之地下棋喝茶,感受静谧之美;


在这里,你可以在楼下直播,在楼上休憩与感悟生活;


在这里,你可以沉浸式办公,让工作生活充满气质与格调;


这里功能丰富,空间创意性足,满足多群体的多元化需求。


不适宜群体:为小孩读书明确落户家庭、预算低的真刚需家庭、短期投资主义者等。


不适宜购买的人群很好理解,这里就不多赘述了。其实,只要弄明白自身的需求,买与不买,答案则呼之欲出。


投之以木桃,报之以琼瑶。


你“换位割舍”,给予它足够的认可与尊重,它便会带给你意想不到的惊喜,或许是一环外的二层小楼,或许是城中幽处崭新的生活。


谁说上班只能在办公大厦?谁说生活只能在普通宅楼?


生活,可以一成不变,也可以无限可能!



写在最后


其实,有这般需求的群体数量并不算少,他们只是“潜藏”了起来,或许此时此刻,就有人正在寻找这种产品且求而不得。如果你还不知道,那就太遗憾了。


因为,纵观绵阳楼市,踏遍主城区,太难找出第二个拥有这种性价比的产品!


为了让那些个别需求的群体多知晓一类产品,多一种选择,也知道并了解这类产品,并以更低的价格,买到更好的产品——这,就是今天这篇文章的初衷。


据悉,项目预计今年底就能交房,这对于迫切入驻的需求群体,又是一大福音。

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